الاستثمار العقاري في عمان أم دبي: أيهما يناسبك في 2026؟

دبي هي أكبر سوق عقاري في الخليج وأكثرها سيولة. أما عمان فسوق أصغر، في مرحلة مبكرة من دورته، وتكلفة الدخول إليه أقل. وأصبح البلدان يتيحان للمشتري الأجنبي ربط الإقامة بتملك العقار. يقارن هذا الدليل بين السوقين في النقاط التي تحسم معظم قرارات الاستثمار: سعر الدخول، والإقامة، وتكاليف الشراء، والضرائب، والدخل الإيجاري، وحماية مشتري العقار على الخارطة، وإعادة البيع.

الإجابة المختصرة

اختر دبي إذا كنت تريد أعمق سوق لإعادة البيع وأوسع خيار من المشاريع، وتأشيرة ذهبية لعشر سنوات تُحتسب فيها العقارات على الخارطة. واختر عمان إذا كنت تريد سعر دخول أقل، وسوقًا أهدأ فيه مجال للنمو، وتصريح إقامة دون كفيل لا يشترط حدًا أدنى لقيمة العقار. ويجمع كثير من المستثمرين في المنطقة بين السوقين.

مقارنة مباشرة

عماندبي
أين يمكن للأجنبي التملكمشاريع محددة، أهمها المجمعات السياحية المتكاملة والمشاريع المعتمدةمناطق التملك الحر المحددة
إقامة الدخول عبر العقارتصريح إقامة المالك، دون حد أدنى لقيمة العقار، سنتان قابلتان للتجديد ما دام العقار مملوكًاتأشيرة المستثمر لسنتين، دون حد أدنى للمالك المنفرد، لعقار مكتمل فقط
الإقامة لعشر سنوات عبر العقارالإقامة الذهبية ابتداءً من 200,000 ريال عماني (نحو 520,000 دولار)التأشيرة الذهبية ابتداءً من مليوني درهم (نحو 545,000 دولار) وفق تقييم دائرة الأراضي، وتُحتسب العقارات على الخارطة
الرسم الحكومي الرئيسي عند الشراءرسم تسجيل 3% للمشتري الأجنبيرسم نقل ملكية 4% لدائرة الأراضي والأملاك
ضريبة الدخل على الأفرادلا توجد حاليًا؛ 5% على الدخل السنوي الذي يتجاوز 42,000 ريال عماني اعتبارًا من 1 يناير 2028لا توجد
العائد الإيجاري الإجمالي المعتادنحو 5% إلى 7% في مسقطنحو 6.8% للشقق
حماية الشراء على الخارطةقانون حساب الضمان منذ 2019، والسجل العقاري المبدئي منذ مايو 2026قانون حساب الضمان منذ 2007، وتسجيل العقود في نظام "عقود"

الأرقام كما في نوفمبر 2026. القواعد تتغير، لذا تحقق منها لدى الجهة الرسمية قبل الالتزام.

سعر الدخول

بلغ متوسط سعر العقار السكني في دبي نحو 1,667 درهمًا للقدم المربعة في فبراير 2026، وهو أعلى بكثير في المناطق المميزة. أما في عمان فتبدأ الشقق على الخارطة بأسعار أقل بكثير: تبدأ المشاريع المدرجة على أوف بلان عمان من نحو 21,750 ريالًا عمانيًا. والميزانية الصغيرة التي تشتري وحدة كاملة في مسقط قد لا تغطي في دبي سوى الدفعة الأولى.

عقارات على الخارطة بأقل من 50,000 ريال عماني

الإقامة

يقدم البلدان الآن تصريح إقامة للدخول دون حد أدنى لقيمة العقار.

عمان: منذ يونيو 2026 يمكن للأجنبي المالك لعقار سكني الحصول على تصريح إقامة المالك دون كفيل محلي. مدته سنتان قابلتان للتجديد ما دام العقار مملوكًا، ويمكن أن يشمل أفراد الأسرة من الدرجة الأولى، وينتهي عند بيع العقار.

تأشيرة مالك العقار في عمان

دبي: منذ أبريل 2026 يحق للمالك المنفرد لعقار مكتمل الحصول على تأشيرة المستثمر لسنتين أيًا كانت قيمة العقار. ولا تؤهل الوحدات على الخارطة إلا بعد التسليم والتسجيل.

أما الإقامة الطويلة فتبدأ الإقامة الذهبية في عمان من 200,000 ريال عماني لمدة عشر سنوات قابلة للتجديد وتشمل الأسرة. وتشترط التأشيرة الذهبية في دبي لعشر سنوات عقارًا بقيمة مليوني درهم وفق تقييم دائرة الأراضي والأملاك، ومنذ فبراير 2026 تُحتسب العقارات على الخارطة والعقارات المرهونة. والحدّان متقاربان بالدولار الأمريكي.

الإقامة الذهبية في عمان: كيف تعمل؟ · مقارنة الإقامة الذهبية في دول الخليج لمستثمري العقار

تكاليف الشراء

في دبي تفرض دائرة الأراضي والأملاك رسم نقل ملكية بنسبة 4%، ويتحمله المشتري عادة كاملًا، ويُدفع في الشراء على الخارطة عند تسجيل العقد. وبعد إضافة رسوم التسجيل والوساطة تصل التكلفة الإضافية إلى نحو 6% إلى 7% من السعر.

وفي عمان يدفع المشتري الأجنبي رسم تسجيل بنسبة 3% لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند تسجيل العقار باسمه. وتبلغ عمولة الوساطة عادة 2% إلى 3%.

ما تكاليف ورسوم شراء عقار في عُمان؟

الضرائب

لا توجد في الإمارات ضريبة دخل على الأفراد. ولا توجد في عمان حاليًا، لكن اعتبارًا من 1 يناير 2028 تُفرض ضريبة بنسبة 5% على الأفراد الذين يتجاوز دخلهم الإجمالي السنوي 42,000 ريال عماني. وتتوقع هيئة الضرائب ألا تشمل نحو 99% من السكان. وإذا كان دخلك أعلى من هذا الحد فاستشر مختصًا ضريبيًا.

الدخل الإيجاري

بلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي للشقق في دبي نحو 6.8% في مطلع 2026، وهو أعلى في المجتمعات الميسرة وأقل في المناطق المميزة. وفي مسقط يتراوح العائد الإجمالي عادة بين 5% و7%، وتتصدره المناطق المتوسطة مثل الخوير والغبرة، بينما يقل في المناطق الساحلية المميزة. ويكون العائد الصافي في السوقين أقل بعد خصم رسوم الخدمات وفترات الشغور والإدارة.

حماية الشراء على الخارطة

تشترط دبي منذ 2007 حساب ضمان لكل مشروع، ويُسجَّل كل عقد على الخارطة في نظام "عقود" التابع لدائرة الأراضي والأملاك.

وجعلت عمان حساب الضمان إلزاميًا لمشاريع البيع على الخارطة في 2019. ويجمع قانون تنظيم القطاع العقاري (المرسوم السلطاني 79/2025) الترخيص والبيع على الخارطة وحسابات الضمان في إطار واحد، ويضيف قانون السجل العقاري (المرسوم السلطاني 56/2026) النافذ منذ 18 مايو 2026 سجلًا عقاريًا مبدئيًا لوحدات البيع على الخارطة. وقبل دفع أي مبلغ، تأكد من ترخيص المطور والمشروع، ومن أن الدفعات تذهب إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع.

ما الذي يجب التحقق منه قبل دفع عربون شراء عقار على الخريطة في عُمان؟

أين يمكن للأجنبي التملك

يتملك الأجانب في دبي ضمن مناطق التملك الحر المحددة. وفي عمان يقتصر تملك الأجانب على مشاريع محددة، أهمها المجمعات السياحية المتكاملة مثل الموج وخليج مسقط ومسقط هيلز، إضافة إلى مشاريع معتمدة أخرى. وأكدت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في يونيو 2026 أن قواعد الإقامة الجديدة لم توسع نطاق تملك الأجانب. ولمواطني دول مجلس التعاون حقوق أوسع وفق أنظمة مستقلة.

تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان: هل يحق للأجانب الشراء؟ · ما هي المجمعات السياحية المتكاملة في عمان؟

حجم السوق وإعادة البيع

سجلت دبي أكثر من 42,000 صفقة عقارية في الربع الأول من 2026 وحده، لذا فإعادة البيع أسرع والمقارنة بين الأسعار أسهل. أما السوق العماني فأصغر بكثير، إذ بلغت قيمة التداولات العقارية 1.43 مليار ريال عماني في النصف الأول من 2026. وارتفع الرقم القياسي الرسمي لأسعار العقارات 15.9% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، وكان ذلك بقيادة الأراضي السكنية أساسًا، بينما ارتفعت أسعار الشقق بوتيرة أبطأ. وفي عمان خطط للاحتفاظ بالعقار مدة أطول واختر مواقع ذات طلب إيجاري ثابت.

أيهما يناسبك

عمان تناسب أصحاب الميزانيات الأصغر، ومن يريد تصريح إقامة دون كفيل مرتبطًا بمسكن بسعر معتدل، والمستثمرين الباحثين عن سوق في مرحلة أبكر.

دبي تناسب من يضع سرعة إعادة البيع أولًا، أو يريد خيارات واسعة من المشاريع، أو يشتري عند مستوى مليوني درهم للحصول على التأشيرة الذهبية.

الأسئلة الشائعة

هل العقار في عمان أرخص من دبي؟

نعم عند مستوى الدخول. تبدأ الشقق على الخارطة في عمان من نحو 21,750 ريالًا عمانيًا، وهو مبلغ لا يشتري إلا القليل في دبي.

هل يمكنني الحصول على إقامة في عمان بشراء عقار؟

نعم. يمكن للأجنبي المالك لعقار سكني التقدم بطلب تصريح إقامة المالك دون كفيل ودون حد أدنى لقيمة العقار. وتبدأ الإقامة الذهبية لعشر سنوات من 200,000 ريال عماني.

هل الإقامة الذهبية في عمان أرخص من التأشيرة الذهبية في دبي؟

الحدّان متقاربان: تبدأ في عمان من 200,000 ريال عماني (نحو 520,000 دولار)، وفي دبي من مليوني درهم (نحو 545,000 دولار).

هل دفعات الشراء على الخارطة محمية في عمان؟

نعم. يجب أن يكون المطور مرخصًا وأن تودع أموال المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع، وتُسجل وحدات البيع على الخارطة في السجل العقاري المبدئي.

الاستثمار في عمان أم دبي: أيهما يناسبك؟

دبي أكبر سوق عقاري في الخليج وأكثرها سيولة، بينما عمان أصغر وأقل كلفة للدخول. ويتيح البلدان للمشتري الأجنبي ربط الإقامة بالعقار.

المصادر الرسمية

آخر تحديث:

اعرض هذه الصفحة على offplanom.com · راسل Off-Plan Oman عبر واتساب